中国房地产行业经过近20年的发展历程，市场格局几经变迁，而今面对着国家宏观调控以及信贷紧缩等政策，开发商在市场上存放着大量的地产项目，需要及时应变以适应新的市场环境带来的重大影响。从地产大鳄到地方性的小企业，越来越多的业主和开发商在开发新项目时，逐渐都注意到商业地产的发展机遇，并开始着手将手中的项目从以往的销售经营模式转向持有经营模式。但经验的不足以及对市场环境的把握不充分，导致多数项目的资产价值开始面临重大的压力。
美国纽约帝国大厦副总裁Durels先生
如何有效管理已经持有或在进行中的项目资产价值？不但是每个业主和开发商所面对的问题，更是每个项目管理团队要解决的压力和新课题。
2012年5月30日下午，美国纽约帝国大厦副总裁Durels先生，应国际建筑业主与管理者协会中国分盟 (BOMA中国) 的邀请，于北京国际俱乐部会议室，与身为BOMA中国会员的国内开发商、业主分享资产管理经验。与会者包括：来自国贸中心、嘉铭中心、华茂中心、银泰中心、远洋地产、万通中心、富力地产、北辰地产、华润地产、中化方兴、金融街、金泰地产、金地地产、华润置地、融科智地、泰康、第一太平戴维斯、高纬环球、仲量联行、世邦魏理仕等100多名BOMA中国会员。
优质资产是正确的资产管理成果
作为美国纽约帝国大厦（The Empire State Building）的副总裁，在会议中Durels先生首先重点介绍了帝国大厦的历史以及其资产管理的先进理念。在会议中他提到，帝国大厦已经运营了80多年，直至目前还是纽约曼哈顿地区租金最高、运营管理水平最好的项目之一，正是基于这一点，帝国大厦目前正在申请REITS，据可靠消息目前进展非常顺利。
Durels先生演讲
为什么80多年的帝国大厦还能得到投资者的追捧呢？ Durels先生详细分析说：必须以正确的资产管理视角来运营商业地产，确保其资产价值的同时，为项目增值；因为保值增值的商业地产项目才能够得到基金、银行等金融机构的青睐，也更容易申请REITS，获得投资者的认可。
Durles先生认为，要拥有正确的资产管理视角，便必须明白什么是资产管理。有效的资产管理是需要按着业主或开发商的发展策略来执行。对于新项目而言，假如业主或开发商只看重其投资在短期的现金回报，便可以以销售经营模式执行，因为销售后如何管理资产是其他业主的问题；相反，假如业主或开发商是看重持有所带来的租金回报，正确的资产管理便应开启从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁、至营运及维护等，一系列的相关工作环节。每一个环节都可以影响到日后的资产价值能否保值和增值。
对于已有或现有的项目，Durels先生分享到，帝国大厦在预防性维护和节能改造等两个大项，花了不少的心血，为的是如何确保帝国大厦在运营80年之后依旧是一个优质资产。他认为预防性维护不仅仅是确保项目高效及可持续运营的最佳手段，更是确保业主投资最大化，确保项目增值；获得投资者青睐的最佳手段。而帝国大厦投入巨资进行的节能改造不仅仅节约了项目的运营成本，更是业主的绿色观念的胜利，而这也更好地吸引了投资者的关注。
活动现场
中国急需专业资产管理人才
Durels先生在来中国前，已经注意到正确的资产管理对中国来说不但是一个比较新的概念，更严重的是目前中国专业资产管理人才匮乏。按照专业人士的比喻，如果中国需要5000名资产管理者，那么目前只有少于800名资产管理者，且这800人中还有一半没能达到应有的专业水平。当中的原因除中国商业地产在发展速度过快，优质员工的流动比较大外，成熟的培训人才系统相对比较贫乏。市场上缺乏成熟的管理模式和人力资源的支持，是商业地产企业所面临最大的挑战。
Durels先生建议，中国商业地产业主及开发商在缺乏能力建立适合自身的营运模式前，可以参照BOMA的管理标准。因BOMA已经拥有100多年的历史，当中可以共享的经验是过去BOMA会员所经历的失误，而新的BOMA会员是不需要经历的。“We had learned from our mistakes, why do you need to learn it again? ”
就这一个问题，Durels先生向BOMA中国提出建议，建议BOMA中国除了邀请国际知名写字楼或商业地产运营管理专业人士来中国与中国会员进行深入交流之外，还引入国际商业的运营管理系列课程，并邀请国际资深专家亲临中国为商业地产企业讲授国际资产管理的经验和管理模式。同时系统化地安排正在准备中的网上公开课程，让中国的新进的管理人员能系统地学习，为日后中国商业地产建立牢固的根基。
答记者问
