房屋的全部荷载最终通过基础传给地基后，这个压力便向地基深处传递，同时随着传递深度的增加，扩散的面积越大，土的压力越小。而在同一深度处，压应力总是中间大，向两端逐降减小。因此，即使地基地层非常均匀，房屋的荷载分布也非常均匀，房屋的地基压力分布仍然是不均匀的，从而使房屋地基产生不均匀沉降，即房屋中部沉降多，两端沉降小，形成微微向下凹的盆状曲线的沉降分布。在土质较好、较均匀且房屋的长高比不大时，房屋地基不均匀沉降的差值比较小，对房屋的安全使用影响不大。但当房屋修建在淤泥土质或软塑状态的粘性土上时，由于土的强度低，压缩性大，房屋的绝对沉降量和相对不均匀沉降量都可能较大，如果房屋长高比较大，结构刚度和施工质量差时，便在纵墙的两端，多数在窗口的两个对角发生较严重的，呈正八字的斜向裂缝(图1)。
当房屋地基土层分布不均匀、土质判别较大时，则往往在土层分布变化处或土质判别处出现较明显的不均匀沉降，造成墙体开裂(图2)。
在房屋高差较大或荷载差异较大时，也容易在高低和轻重的交接部位产生较大的不均匀沉降。此时，裂缝多产生在层数低、荷载轻的部分，并向上朝着层数高、荷载重的部分倾斜(图3)。
当房屋两端土质压缩性大，中部土质压缩性小进，沉降分布曲线将呈凸形，此时，往往在纵墙两端出现“倒八字”裂缝，在纵墙顶部出现竖向裂缝(图4)。
在多层房屋中，当底层窗口过宽时，由于窗间墙承受较大集中荷载后，地基下沉较大，窗台起反梁作用，因而反向变形大，而窗台墙变形小，故常在窗台下台生垂直裂缝(图5)。有时因地基的冻胀作用，亦在窗台处发生这类裂缝。
当高低建筑物相邻时，高者地基沉降大，低者受其影响而产生斜向裂缝；新建的高、重建筑物与早已建成的低、轻旧建筑相邻时，新建建筑物下沉，也常会使旧建筑物产生斜向裂缝。
防治地基沉降裂缝的措施如下：
(1) 认真处理好地基，对高低差过大、建筑物过长、平面形状复杂、地基处理方法不同(如部分为桩基，部分为天然地基)、分期建筑的建筑物，应在房屋可能产生过大不均匀沉降的地方设置沉降缝，将房屋划分成若干个独立的长高比小、整体刚度好、自成沉降体系的单元。沉降缝应有适当的宽度，一般可采用30~50 mm，缝中不得夹有碎砖、砂浆或杂物。施工时应先建重单元，后建轻单元。
(2) 加强上部结构刚度(如设置地梁、圈梁)，注意保证砌筑质量，提高砌体抗剪强度。
(3) 对荷载大的窗间墙及宽大窗口下部应适当设置通长钢筋或加设钢筋混凝土梁，以防止窗台处产生竖直裂缝。
(4) 当两相邻建筑物相距过近时，如“影响建筑物”的平均沉降量小于70 mm，或“被影响建筑物”具有较好刚度，其长宽比小于或等于1.5 时，可不考虑相邻建筑物的影响。否则，应采取适当措施，如将相邻建筑物隔开一定距离(3~15 m)，或减少“影响建筑物”沉降量(加强地基探槽工作，对软弱地基进行加固处理)和增强“被影响建筑物”的结构刚度等。
对一般性裂缝，如不再发展，可用砂浆堵抹即可，对影响安全使用的裂缝，则应进行结构加固处理。
